Обзор рынка земли Нижнего Новгорода и
Нижегородской области
Ноябрь 2012
Обзор рынка земли Нижнего Новгорода и Нижегородской области
Рынок земельных участков под Индивидуальное Жилищное Строительство
Рынок земельных участков под Сельскохозяйственное Производство
Рынок земельных участков под Дачное Строительство
Рынок земельных участков под Личное Подсобное Хозяйство
Рынок земельных участков под Садоводство/Огородничество
Рынок земельных участков категории Земли Промышленности
Индекс стоимости земли и определяющие его факторы
Обзор рынка земли Нижнего Новгорода и Нижегородской области
В современных условиях экономической и финансовой нестабильности люди все чаще встают перед выбором наиболее выгодного объекта вложений своих сбережений, чтобы не только уберечь их от инфляции, но и суметь преумножить. По мнению многих специалистов, недвижимость является одной из наиболее надежных объектов в целях инвестиций, главным образом, потому что приобретается реальный объект, что существенно снижает риск инвестиций.
Если говорить непосредственно о земле, как об объекте инвестиций в недвижимость, то нет однозначной точки зрения о надежности и выгоде данных вложений. По мнению Сергея Котелевец, коммерческий директор ООО «Альфа» (ДВ Гильдия риэлторов), потенциальный рынок земли является самым доходным, утверждая, что земля — как раз тот вариант инвестиций в недвижимость, когда вы сами можете влиять на прирост ее стоимости и что недвижимость можно сравнить с бриллиантами и драгметаллами, которые позволяют уйти от какой бы то ни было неопределенности валютного рынка. Противоположного мнения придерживается руководитель отдела исследований консалтинговой группы Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Денис Соколов. По его словам, в условиях кризиса первыми падают цены именно на землю. Хотя даже несмотря на тенденцию к снижению цен, он не рекомендует отказываться от инвестиций в недвижимость.2
Это можно объяснить тем, что снижение цен на недвижимость имеет, как правило, краткосрочный характер, а вложения в землю, как правило, рассматриваются на среднесрочную или долгосрочную перспективу. Таким образом, можно сказать, что земля является достаточно привлекательным средством вложения.
Развитость и активность рынка земли, и непосредственно стоимость земельных участков, зависят не только от экономической ситуации в стране, но и от множества других факторов. Чем выше спрос на рынке земли, что сигнализирует о намеренности и готовности приобрести земельный участок, тем больше предложений и, следовательно, рынок более активен и лучше развит в плане формирования цены.
Нашему вниманию представляется интерес земельного рынка Нижегородской области и Нижнего Новгорода.
Нижегородская область – один из самых экономически развитых регионов Российской Федерации с преимущественно промышленной экономикой. Нижегородская область – регион с преимущественно городским населением. Нижний Новгород (центр региона) – пятый по числу жителей город в Российской Федерации населением 1 255 159 человек, что составляет 56% общего населения региона. Общий земельный фонд региона год составлял 7662, 4 тыс. га. В структуре земельного фонда Нижегородской области преобладают земли сельхозназначения и лесного фонда.1
Для проведения качественного анализа рынка земельных участков Нижнего Новгорода и Нижегородской области были использованы данные актуальные на октябрь — ноябрь 2012 года, содержащиеся в базе данных по недвижимости «Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода и области», специализированный интернет-портал рынков недвижимости и земли Zem.ru, интернет-портал Slando, интернет-портал рекламных служб «Из рук в руки», Национальная Единая Риэлторская Сеть NeRS.ru и каталог недвижимости Rentzilla.ru. Были проанализированы данные продажи земельных участков, относящихся к наиболее востребованным категория земель: земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения и земли промышленности. Главной задачей анализа является определение степени активности данного рынка, определение индексов земельных участков, относящихся к разным категориям и имеющие разные виды разрешенного использования, и выявление основных ценообразующих факторов по формированию стоимости земли.
Далее произведем детальный обзор рынка земли Нижнего Новгорода и Нижегородской области по видам разрешенного использования.
Рынок земельных участков под Индивидуальное Жилищное Строительство
На момент анализа ценовой ситуации на рынке земли в базе данных по недвижимости «Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода и области» было найдено 1554 объектов предложений на продажу земельных участков под ИЖС: 272 объекта в Нижнем Новгороде и 1282 в Нижегородской области. В целом, сколько всего объектов выдвинуто на продажу определить очень трудно, поэтому в целях определения структуры рынка земли под ИЖС были использованы данные только выше указанного интернет — портала.
Таким образом, структура предложения земельных участков под ИЖС представлена на диаграмме № 1.
Диаграмма №1
Как видно из приведенной выше диаграммы, по данным www.gipernn.ru/, 18% составляют предложения по ИЖС в Нижнем Новгороде и 82% по области.
В области среди всех районов наиболее предпочтительными направлениями являются такие как Кстовский, Балахнинский, Богородский, Борский, Городецкий, Дальнеконстантиновский и Лысковский районы. Данные районы имеют выгодное территориальное расположение (небольшое расстояние до областного центра), что позволяет работать в Нижнем Новгороде и достаточно развитую инфраструктуру.
Структуру предложений земельных участков под ИЖС по районам Нижегородской области можно увидеть на диаграмме №2.
Диаграмма №2
Что касается структуры предложений земли Нижнего Новгорода, то из Диаграммы № 3 видно, что лидерами по количеству предложений являются Нижегородский ( ̴ 32%), Приокский ( ̴ 26%) и Советский ( ̴ 23%) районы.
Диаграмма №3
Преобладающее количество предложений участков для ИЖС, расположенные в нагорной части города, можно объяснить, во-первых, транспортной доступностью к центру города, образовательным учреждениям, спортивным и развлекательным объектам, во-вторых, наличием большего количества свободной, еще незастроенной земли под ИЖС.
Также наблюдается достаточно большое количество предложений земельных участков в Автозаводском и Сормовском районах по сравнению с оставшимися районами. Здесь важно заметить, что данные районы являются самыми большими из районов: Автозаводский – самый большой по числу проживающих и второе место по территории (по состоянию на 2009 год в нём проживает 307 тысяч человек, площадь района 94 км²), Сормовский — самый большой район по площади (площадь района — более 100 км²)1.
Структура спроса и предложений в свою очередь формирует стоимость на земельные участки. Диапазон цен предложения земельных участков под ИЖС можно увидеть на Диаграмме №4.
Диаграмма №4
Из диаграммы №4 видно, что диапазон цен продажи представляется достаточно широким. Ценовая разница в области и в черте города варьируется от 41 руб./кв. (минимальная цена, зафиксированная в Краснобаковском районе Нижегородской области) до более чем 28 000 руб./кв.м. (в Нижегородском районе Нижнего Новгорода). Вариация максимальных цен также существенна внутри города.
Максимальная стоимость квадратного метра зафиксирована в Нижегородском районе на уровне 28 333 руб./кв.м., что вполне ожидаемо. Нижегородский район является основной площадкой для постройки элитного жилья в Нижнем Новгороде, особо можно обратить внимание на земельные участки, расположенные на набережной реки Волга. Дороговизна земли характеризуется престижностью района и близостью к историческому центру города.
На втором и третьем местах идут Советский и Приокский районы, которые также расположены в нагорной части города. Помимо этого Приокский район считается самым экологически чистым в Нижнем Новгороде.
Максимальная стоимость земельного участка в Автозаводском районе не сильно уступает стоимости в Приокском районе. Максимальная цена зафиксирована на уровне 6 167 руб./кв.м. Нельзя не отметить, что Автозавод является одним из самых больших по площади и количеству жителей район и уже на протяжении нескольких лет признается самым благоустроенным в городе. Одним и самым главным из недостатков данного района является его удаленность от исторического и делового центра города, что в свою очередь и снижает стоимость квадратного метра земли.
Минимальные показатели цен зафиксированы в таких районах как Московский (от 166 до 3 330 руб./кв.м.) и Сормовский (от 1 150 до 3 430 руб./кв.м.). Данные районы известны своими промышленными предприятиями и, как правило, считаются районами рабочего класса.
Если посмотреть на ниже представленную диаграмму, то увидим, что средняя цена для ИЖС в Нижнем Новгороде и по области соответственно также сильно отличаются. Средняя цена по городу составляет примерно 3 000 руб./кв.м., по области – 430 руб./кв.м.
Диаграмма №5
Средняя стоимость квадратного метра в черте города также в достаточно большой степени различается. Средняя цена в нагорной части города находится на уровне 4 000 руб./кв.м, в заречной части в районе 1 800 руб./кв.м.
Таким образом, стоимость земельных участков находится в достаточно сильной зависимости от расположения относительно центра города, престижности района и развитости инфраструктуры.
Рынок земельных участков под Сельскохозяйственное Производство
Нижегородская область является крупным сельскохозяйственным регионом. Площадь сельскохозяйственных угодий Нижегородской области составляет 1,6% (3130,7 тыс. га) от соответствующей площади Российской Федерации.1
Сельскохозяйственные угодья в хозяйствах всех категорий, по данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи на 1 июля 2006 г., составили 2618 тыс.га, или 34% всех земель области, пашня – 1583 тыс. га, или 21%. В области выращивают зерновые культуры, лен-долгунец, картофель, овощи. Развиты мясомолочное животноводство, птицеводство.2
На данный момент среди предложений по продаже земельных участков можно наблюдать большое количество объектов под сельхоз производство.
Для проведения качественного анализа рынка земельных участков под сельхоз производство Нижегородской области были использованы данные, содержащиеся в базе данных по недвижимости «Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода и области» и в интернет — портале рекламных служб «Из рук в руки». Были проанализированы данные продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Общий объем выборки на дату оценки составил 53 объекта.
Диапазон цен предложений земельных участков под сельскохозяйственное производство представлен на диаграмме №6.
Диаграмма №6.
На выше представленном графике показано, что цены продажи земельных участков формируют достаточно большой диапазон от 0,53 руб./кв.м. до 90 руб./кв.м. Наибольшую стоимость в диапазоне максимальной цены (90 и 50 руб./кв.м.) имеют земельные участки, расположенные в Богородском, Дальнеконстантиновском и Кстовском районах области.
Богородский район относится к центральным сельскохозяйственным районам области. По валовому производству сельскохозяйственной продукции район является одним из лучших в области. В 2009 году 17 процентов областного объема овощей собрано на полях Богородского района, доля картофеля составляет 16 процентов, доля молока — 6 процентов в областном объеме. В растениеводстве произведено зерна – 37 тыс.тонн (рост 109 %) при средней урожайности 26 цн/га. Картофеля накопано 48 тыс.тонн (темп роста 91 %) при урожайности 171 цн/га. Овощей собрано 5 тыс.тонн , урожайность составила 190 цн/га. По производству картофеля Агрофирма «Искра» заняла 1 место в области.
Производством сельскохозяйственной продукции в 2010 году в районе занимались 17 сельскохозяйственных предприятий различных форм собственности. Крупнейшие сельскохозяйственные предприятия района: СПК «Колхоз Заря», СПК им. Кирова, СПК «Колхоз Мир», ОАО «Буревестник», ОАО «Каменское», ОАО «Птицефабрика Кудьминская», ФГУП учхоз «Новинки», ССС ПОК «Нива НН».
Кстовский муниципальный район в сельскохозяйственном отношении является одним из самых освоенных среди других районов области. Для нужд отрасли используется около 45% всех площадей района. В районе функционируют 292 сельскохозяйственных субъекта из них 13 крупных и средних сельскохозяйственных организаций различных организационно-правовых форм.
Дальнеконстантиновский район тоже является типично сельскохозяйственным районом, который также насчитывает немало сельскохозяйственных предприятий.
Почва земельных участков данных районов не только пригодна под сельхоз производство, но и может приносить хороший доход при наиболее эффективном использовании.
Если посмотреть на график средней цены земельных участков под С/Х производство, то хорошо видно, что цены по указанным выше районам существенно выше средней цены продаж в целом по области. Средняя цена по области зафиксирована на уровне 14,7 руб./кв.м. или 147 000 руб./га.
В целом по области цены продажи земельных участков под сельхоз производство варьируются в широких диапазонах от 50 000 руб./га до 200 000 руб./га. Диапазон низких цен (до 50 000 руб./га) формируют заброшенные участки. Наиболее дорогие объекты могут обладать наличием каких-либо улучшений.
Далее по убыванию стоимости расположились Борский, Сосновский и Павловский районы со средней стоимостью квадратного метра 10,3 руб./кв.м., 8,3. руб./кв.м. и 7,9 руб./кв.м. соответственно. Среди отраслей экономики данных районов наиболее широко представлена промышленность, а не сельское хозяйство как в предыдущих.
Диапазон низких цен из представленных районов формируют Арзамасский и Воротынский районы. Средняя цена по Арзамасскому району составляет 4,5 руб./кв.м. или 45 000 руб./га, по Воротынскому району – 3,89 руб./кв.м. или 38 900 руб./га.
Соответственно, можно сказать, что стоимость земли на сельхоз производство находится в сильной зависимости с видом приоритетной отрасли экономики региона.
Далее рассмотрим стоимость земельных участков с разрешенным использованием под дачное строительство, садовничество /огородничество и личное подсобное хозяйство в зависимости от принадлежности к категории земли: земли населенных пунктов или земли сельскохозяйственного назначения.В последнее время все большую популярность набирает загородная недвижимость. Люди, постоянно живущие и работающие в городе, стремятся приобрести загородный участок часто либо с целью летнего пребывания или просто с целью выращивания овощных культур, либо с целью дальнейшего строительства жилого дома и проживания в нем. В зависимости от целей использования земельного участка рассматриваются разные виды разрешенного использования: под дачное строительство, для ведения ЛПХ или Садовничества/Огородничества. Данные категории имеют свои отличительные особенности, от которых и зависит стоимость квадратного метра.
Рынок земельных участков под Дачное Строительство
Согласно федеральному закону № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», дачный земельный участок предоставляется гражданину или приобретается им в целях отдыха – с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля.
Для проведения качественного анализа рынка земельных участков под дачное строительство были использованы данные по объектам, расположенным в разных районах Нижегородской области и имеющие разные категории назначения.
Полученный диапазон цен предложений земельных участков под дачное строительство представлен на диаграмме №8.
Диаграмма №8
Диапазон ценовых показателей продажи земельных участков под дачное строительство составляет от 24 руб./кв.м. (Воскресенский район, земли с/х назначения) до 1545 руб./кв.м. (Дальнеконстантиновский район, земли населенных пунктов). Рыночная стоимость земельных участков под дачное строительство, зарегистрированных на землях населенных пунктов соответственно выше, чем на землях сельхоз назначения. Средняя стоимость продажи земель сельхозназначения зафиксирована на уровне 310,42 руб./кв.м. Средняя стоимость продажи земель населенных пунктов зафиксирована на уровне 471,86 руб./кв.м. Разница в ценах объясняется юридической стороной дела. Если на дачном участке земли населенного пункта возможна регистрация права проживания, то на землях сельхозназначения разрешается возведение дачного дома, но без права регистрации проживания в нем. Следует также отметить, что в диапазоне низких цен до 100 руб./кв.м. оказались участки с размером площади значительно выше, чем у других объектов.
Что касается территориального направления, то наиболее предпочтительными являются: Богородское, Борское, Городецкое и Кстовское. Наибольшее количество предложений о продаже зафиксировано именно в данных районах и непосредственно в пределах Нижнего Новгорода.
Рынок земельных участков под Личное Подсобное Хозяйство
Главное различие участка для ведения ЛПХ от дачного строительства заключается в отсутствии возможности регистрации права проживания. В связи с этим обстоятельством цена земельного участка с данным видом разрешенного использования уступает цене земельных участков под дачное строительство.
Полученный диапазон цен предложений земельных участков для ведения ЛПХ представлен на диаграмме №9.
Диаграмма №9
Максимальный порог цен варьируется от 870 руб./кв.м. (земли сельхоз назначения) до 1254 руб./кв.м. (земли населенных пунктов) превышая в 1,4 раза. Уровень средних цен также достаточно серьезно различается: 289 руб./кв.м. на землях с/х назначения и 451 руб./кв.м. на землях населенных пунктов. В данном случае разница в ценах вызвана ограничениями по возведению строений. Цену на земельные участки для ведения ЛПХ на земле сельхозназначения снижает тот факт, что возведение строений является незаконным. Чтобы построить на землях ЛПХ дом на законных основаниях, необходимо изменение целевого назначения участка. Диапазон низких цен, также как и при дачном строительстве, формируют участки со значительно большей площадью.
Наибольшее количество предложений о продаже данного вида земельных участков наблюдается непосредственно в Нижнем Новгороде, Борском, Богородском и Балахнинском районах.
Рынок земельных участков под Садоводство/Огородничество
Согласно федеральному закону № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»:
«садовый земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);
огородный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории)»
Так как цены на садовый и огородный участок различаются незначительно, то в данном анализе они были рассмотрены как единый массив данных.
Диапазон цен предложений земельных участков под Садоводство/Огородничество представлен на диаграмме №10.
Диаграмма №10
Диапазон ценовых показателей продажи земельных участков под Садоводство/Огородничество составляет от 64 руб./кв.м. до 467 руб./кв.м. (с округление) на землях сельхоз назначения и от 125 руб./кв.м. до 700 руб./кв.м. на землях населенных пунктов. Средняя рыночная стоимость продажи земель сельхоз назначения зафиксирована на уровне 216 руб./кв.м. Средняя стоимость продажи земель населенных пунктов зафиксирована на уровне 409 руб./кв.м. с округлением. При сборе данных было зафиксировано очень маленькое количество предложений о продаже земельных участков под огородничество; в основном люди предпочитают приобретать участки под садоводничество, в связи с полным отсутствие возможности возведения жилого дома и с ограничениями даже по строительству некапитального строительства на землях, предназначенных для огородничества.
Что касается территориального направления, то наиболее предпочтительными являются: Кстовское, Борское и Балахнинское. Наибольшее количество предложений о продаже зафиксировано именно в Нижнем Новгороде и в выше перечисленных районах. Одним из наиболее важных критериев при выборе участка под садоводство/ огородничество является транспортная доступность: как для владельцев транспортных средств, так и для пешеходов.
Таким образом, стоимость на земельный участок изменяется в зависимости от целевого назначения земельного участка и его разрешенного использования.
Кроме того, немаловажную роль играет площадь участка. Из диаграммы №11 мы можем видеть сильную зависимость между размером и стоимостью участка.
Диаграмма №11
Средняя стоимость участка, площадь которого не превышает 100 соток, больше практически в 7 раз при дачном строительстве и в 8 раз при ЛПХ средней стоимости участка с площадью более 100 соток. В случае с садоводством/огородничеством средняя стоимость участков менее 100 соток превышает среднюю стоимость участков более 100 соток практически в 3 раза. Следует также отметить, что среди участков с площадь больше 100 соток преимущественное количество принадлежит землям сельскохозяйственного назначения.
Рынок земельных участков категории Земли Промышленности
Другой вид категории земель, который достаточно популярен на рынке земельных участком, являются земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения. Среди данной категории наиболее востребованными являются такие виды разрешенного использования как земли промышленности и земли транспорта. Наибольшее число предложений продаж земли промышленности зафиксировано под зону оптовой торговли, складирования и мелкого производства и под АЗС, автомойку и автосервис среди земель транспорта.
На ниже представленной диаграмме №12 показан диапазон цен на земли промышленности (непосредственно земли промышленности и также на земли транспорта) в Нижнем Новгороде и по области.
Диаграмма №12
В диапазоне максимальных, также как и в диапазоне минимальных и средних цен, цена земли промышленности в Нижнем Новгороде значительно выше цены по области. Максимальное значение, зафиксированное в Нижнем Новгороде в районе 6 500 руб./кв.м., превышает максимальный показатель по области равный 1684 руб./кв.м. практически в 4 раза. Диапазон минимальных цен различается более чем в 5 раз, а средних более чем в 4 раза. Средняя рыночная стоимость продажи земель по области зафиксирована на уровне 466 руб./кв.м. Средняя стоимость продажи земель данного вида по городу зафиксирована на уровне 2133 руб./кв.м. с округлением.
Такой разрыв цены, как и в предыдущих случаях, в основном определен местоположением участка, например, если говорить о землях транспорта, то от того насколько земельный участок удачно расположен по маршрутам и автомагистралям зависит дальнейшая проходимость объекта данного участка.
Если говорить об активности данного рынка, то можно сказать, что он является весьма активным. Зафиксировано большое количество заявок, как о продаже, так и покупке земельных участков категории земли промышленности.
Индекс стоимости земли и определяющие его факторы
Индекс стоимости является индикатором текущего среднего уровня цен на землю. Однако в качестве ценового индекса была взята не просто средняя величина, а показатель, рассчитанный как среднее значение стоимости всех объектов соответствующей категории за вычетом максимального и минимального значения выборки.
Для начала рассмотрим индекс стоимости земельного участка под ИЖС и земли промышленности. Индексы стоимости перечисленных категорий показаны на Диаграмме №13.
Диаграмма №13
В выше представленной диаграмме №13 ярко прослеживается зависимость между стоимостью квадратного метра и местоположением объекта. Относительное отклонение стоимости земель под ИЖС в Нижнем Новгороде и по области в среднем составляет примерно 570 %, по городу относительно нагорной и заречной части – 110 %. Относительное отклонение стоимости земель промышленности составляет в среднем примерно 310 % относительно областного центра и его области.
Далее рассмотрим индексы стоимости на земельные участки с таким видом разрешенного использования как садоводство/огородничество, ЛПХ и дачное строительство и под сельхоз производство. Индексы стоимости перечисленных категорий показаны на Диаграмме №14.
Диаграмма №14
На диаграмме №14 хорошо прослеживается зависимость цены с видом разрешенного использования и категорией земли. Можно сделать вывод, что с увеличением ограничений прав на землю, касательно регистрации, возведения жилых и иных зданий, строений и сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, стоимость на земельный участок снижается.
Ранее была показана зависимость стоимости земельного участка от его площади.
Таким образом, из проведенного выше анализа можно выделить Основные ценообразующие факторы:
- Вид разрешенного использования
- Категория земли
- Местоположение
-
- Престижность района
- Отдаленность от города / центра города
- Экология территории
- Площадь участка
Основные выводы
- Продажа земельных участков в Нижнем Новгороде и Нижегородской области происходит достаточно активно. Зафиксировано большое количество заявок, как о продаже, так и о покупке земельных участков.
- Преобладающую долю заявок о продаже составляют земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. Причем среди них по городу наибольшее количество наблюдается в Нижегородском, Советском и Приокском районах и по области наиболее предпочтительны Богородское и Кстовское направления.
- Стоимость земли зависит от множества характеристик. В ходе анализа были определены основные факторы при определении цены:
- Вид разрешенного использования
- Категория земли
- Местоположение
-
- Престижность района
- Отдаленность от города / центра города
- Экология территории
- Площадь участка
ОБЗОР РЫНКА ЗЕМЛИ
НИЖНЕГО НОВГОРОДА И НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Документ подготовила: Носова Юлия Сергеевна
При использовании материалов ООО «Приволжская оценочная компания»
в средствах массовой информации ссылка на источник
обязательна!