Для грамотной и объективной оценки недвижимости чаще всего применяются три традиционных метода.
Первый вариант – это доходный подход. В процессе этого метода прогнозируется доход, который мог бы принести объект недвижимости в будущем. То есть оценка недвижимости определяется на основе пересчета ожидаемых доходов. По сути, конечная оценка стоимости сводится к прогнозированию цены имущества в недалеком будущем. За основу берется стоимость объекта в настоящем времени, а перспективная цена определяется с учетом стоимости схожих объектов в будущем. В этом методе рассматривается общая перспектива развития подобных объектов. Основная сложность при доходном подходе заключается в том, что каждый конкретный объект строго индивидуален и тяжело поддается обобщению. При оценке эксперт должен отталкиваться от реальных факторов и выходить за рамки информации, которая подается в официальном виде.
Второй вариант – сравнительный метод. В этом случае эксперт сравнивает между собой схожие объекты недвижимости и выдает конечный результат, основываясь на результатах, которые были получены при продаже аналогичных объектов недвижимости. В данном подходе активно применяется мониторинг рынка, происходит сопоставление между собой процедур фактической продажи схожих объектов недвижимости. За основу здесь берется принцип замещения. Согласно ему, при наличии на рынке нескольких схожих товаров с одинаковой полезностью наибольшим спросом будет пользоваться тот, который имеет наименьшую цену. Здесь и кроются подводные камни и сложности этого подхода. При сравнении схожих объектов невозможно определить, что явилось причиной снижения цены, ведь информация о сделке минимальна. Возможно, имели место взаимные обязательства между продавцом и покупателем, скрытые от посторонних глаз.
Следующий вариант оценки стоимости недвижимого объекта – затратный подход. При такой экспертизе используется количество вложений, необходимых для восстановления объекта, с учетом принятия корректировки на износ. Сложность такого метода том, что не всегда можно объективно оценить затраты, которые последуют за приобретением объекта недвижимости. Этот метод применяют только в случае, когда нет достаточно информации об аналогичных предприятиях.
Чаще всего эксперты применяют комплексный подход для оценки стоимости недвижимого объекта. Это позволяет сократить количество неточностей и сложностей.